今年上半年以來(lái)，一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)持續火爆，高單價(jià)、高總價(jià)、高溢價(jià)率，“面粉貴過(guò)面包”等現象成為常態(tài)，而制造“高價(jià)地”的主體正是具有央企背景的地產(chǎn)企業(yè)或者央企本身。業(yè)內分析認為，由于自身融資成本較低以及為了在央企整合大潮中爭奪主動(dòng)權等綜合原因，讓央企獲取土地儲備的過(guò)程中變得激進(jìn)。

土地市場(chǎng)“三高”常態(tài)化

6月28日，中原地產(chǎn)研究部發(fā)布的最新統計數據顯示，今年以來(lái)土地市場(chǎng)成交火爆，全國已經(jīng)出現了200宗總價(jià)超過(guò)10億的高價(jià)地塊。其中，總價(jià)超過(guò)100億的達到3宗，分別出現在杭州、深圳、天津。超過(guò)30億的達到了51宗。此外，溢價(jià)率超過(guò)100%的高達89宗，溢價(jià)率超過(guò)50%的144宗。

同比來(lái)看，2015年同期，全國范圍總價(jià)超過(guò)10億的成交地塊只有110宗，2016年同比上漲了82%。在2015年同期，溢價(jià)率超過(guò)100%的土地，只有2宗，超過(guò)50%溢價(jià)率的土地只有17宗。這意味著(zhù)，2016年近半年時(shí)間里，土地溢價(jià)率100%地塊數量同比上漲了45倍，溢價(jià)率50%的地塊也上漲了8.5倍。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，2016年是有史以來(lái)地王最密集的年份，“三高”地塊普遍出現在一二線(xiàn)城市，高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率地塊持續刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。“地價(jià)超過(guò)房?jì)r(jià)已經(jīng)從一線(xiàn)城市蔓延到二線(xiàn)城市，對后市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大風(fēng)險”。

張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，以北京為例，歷史累計出讓經(jīng)營(yíng)性用地中樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)的地塊合計有59宗，這59宗土地出讓金共為1919.38億元。截至2016年6月16日，這些地塊開(kāi)發(fā)項目的銷(xiāo)售額只有224.8億。另一方面，這些地塊的成本價(jià)平均高達3.8萬(wàn)元/平方米，按照基本成本測算，后期銷(xiāo)售價(jià)格需要在6萬(wàn)元左右。

“而目前北京的房?jì)r(jià)銷(xiāo)售均價(jià)在3.5萬(wàn)左右，因此這部分地王入市的難度依然非常大”。因此，張大偉認為，對于這1919.38億的高價(jià)地項目來(lái)說(shuō)，未來(lái)3年如果銷(xiāo)售額不到2000億元以上，很多項目將面臨資金鏈方面的風(fēng)險。

央企搶地一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市

今年以來(lái)，北、上、廣、深等一線(xiàn)城市，蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)的“地王”項目頻繁出現。從這些城市“地王”的成交結果來(lái)看，住宅類(lèi)用地樓面價(jià)集體攀升，經(jīng)常出現“面粉貴過(guò)面包”的現象。

值得一提的是，從這些城市“地王”背后的拿地主體來(lái)看，其中，央企或國企背景的房地產(chǎn)企業(yè)成為今年的拿地主體。中原的數據顯示，上半年的200宗高總價(jià)地塊中，國企獲得的比例多達106宗，占比高達54%。

同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，今年1-5月，央企房企頻頻出手拿地制造“地王”。從背后原因來(lái)看，首先，融資成本低、市場(chǎng)布局上優(yōu)先考慮聚焦核心的一二線(xiàn)城市，是促使這些企業(yè)積極拿地的主要原因。其次，從房企的角度來(lái)看，即使是央企以聯(lián)合體形式拿地在一線(xiàn)城市也難以獨善其身，有錢(qián)也不見(jiàn)得能夠拿到土地。這些企業(yè)普遍愿意轉戰二線(xiàn)城市，去尋找獨立操盤(pán)的機會(huì )。并且中長(cháng)期來(lái)看，市場(chǎng)仍然存在可以預期的上行空間。

不僅如此，張宏偉還表示，對于央企來(lái)講，不惜成本拿“地王”，擴充在一線(xiàn)城市、核心二線(xiàn)城市的土地儲備，增加公司的估值，其背后更大的原因是為自己在央企地產(chǎn)企業(yè)整合與重組過(guò)程中增加“話(huà)語(yǔ)權”。

“從央企地產(chǎn)整合的角度來(lái)看，如果一個(gè)央企沒(méi)有充裕的土地儲備，并且從企業(yè)估值的角度來(lái)看處于‘弱勢’，極有可能會(huì )被其他央企合并”。 張宏偉認為，由此來(lái)看，央企地產(chǎn)企業(yè)不惜成本拿“地王”，其出發(fā)點(diǎn)并不完全是按照成本和收益的常規測算，其背后更大的原因是謀求自己在央企地產(chǎn)企業(yè)整合與重組過(guò)程中增加“話(huà)語(yǔ)權”。

“地王制造者”面臨監管

不過(guò)，央企制造“地王”的現象已經(jīng)引起業(yè)內以及監管層的關(guān)注。記者從多個(gè)渠道了解到，為了平穩熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)走勢，財政部、國資委等央企主管部門(mén)已經(jīng)對部分央企進(jìn)行約談，約談的主要目的就是央企不能再制造“地王”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)告訴本報記者，監管部門(mén)進(jìn)行干預，一定程度上是因為近期房?jì)r(jià)上漲的背景下，地價(jià)也出現了快速攀升的態(tài)勢，而推高此類(lèi)地價(jià)的無(wú)疑是央企。“對央企進(jìn)行訓話(huà)和約談，實(shí)際上一是規范此類(lèi)企業(yè)后續資金的投向和節奏。二是給予市場(chǎng)一個(gè)預期，即攪局者會(huì )收到行業(yè)約談或管制的風(fēng)險，背后也體現出了管控房?jì)r(jià)和地價(jià)的決心”。

此外，《經(jīng)濟參考報》記者從國土部了解到，由于一二線(xiàn)土地市場(chǎng)高價(jià)地頻出，國土部土地利用管理司于6月上旬重申“異常交易地塊”的備案制度。要求各地加強地價(jià)動(dòng)態(tài)監測，及時(shí)掌握地價(jià)異常變動(dòng)，對招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng )新高的房地產(chǎn)用地，及時(shí)上報國土部和�。▍^、市）國土資源主管部門(mén)。

事實(shí)上，2011年以來(lái)，國土部逐步完善了異常交易地塊備案制度，明確了異常交易地塊的上報范圍、方式、條件、期限等，同時(shí)還要求在備注欄中認真分析異常高價(jià)的原因。省級國土資源部門(mén)應對出現異常高價(jià)地塊的市縣進(jìn)行督促和約談。但是，國土部的數據顯示，2015年以來(lái)，異常交易地塊備案率僅為18%。

國土部此次表示，異常交易地塊備案制度是做好房地產(chǎn)用地市場(chǎng)管理和調控、促進(jìn)土地市場(chǎng)健康平穩發(fā)展的重要工作措施，地方各級國土資源主管部門(mén)要將其作為基礎工作長(cháng)期堅持。尤其是，針對已出現異常交易地塊的市、縣，國土部要求地方國土資源主管部門(mén)應認真總結分析，及時(shí)采取穩定市場(chǎng)的相關(guān)工作措施，努力預防、化解土地市場(chǎng)可能出現的異常交易。

  歡迎轉載分享，轉載注明挖掘機加長(cháng)臂、拆樓機加長(cháng)臂、抓木器、快換接頭、松土器專(zhuān)業(yè)生產(chǎn)廠(chǎng)家-衡陽(yáng)科德工程機械

  官方網(wǎng)站地址http://www.zoojia.com非常感謝！