去一段時(shí)間，土地市場(chǎng)一直存在著(zhù)這樣的供需錯配：流入大量人口的一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市土地供給被嚴格控制，而人口增長(cháng)明顯放緩乃至停滯的三四線(xiàn)城市土地供給偏多。 

　　如何解決這個(gè)問(wèn)題?人地掛鉤、打造大都市圈是一個(gè)重要途徑。

　　打造大都市圈

　　方正證券首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平認為，我國城鎮化策略長(cháng)期存在控制大城市規模、積極發(fā)展中小城鎮的傾向，這與人口大都市圈化趨勢明顯背離。一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市人口增長(cháng)、土地供給不足，三四線(xiàn)城市人口增長(cháng)緩慢、土地供給過(guò)多，由此造成土地供需錯配，形成了目前房地產(chǎn)的一系列格局。

　　他認為，人口大都市圈化態(tài)勢不可阻擋，應順應人口遷移趨勢以大都市圈戰略替代中小城鎮戰略作為新型城鎮化戰略方向。反映在土地方面，關(guān)鍵在于解決土地供需錯配問(wèn)題，增加一線(xiàn)和部分重點(diǎn)二線(xiàn)城市居住用地供給，減少三四線(xiàn)城市供給;只有這樣，才有可能讓房子回歸居住本質(zhì)。

　　去年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確要落實(shí)人地掛鉤政策，根據人口流動(dòng)情況分配建設用地指標。要落實(shí)地方政府主體責任，房地產(chǎn)價(jià)格上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤(pán)活城市閑置和低效用地。

　　今年4月1日，住房城鄉建設部和國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應管理和調控有關(guān)工作通知》(建房[2017]80號)，提出堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位�！锻ㄖ�》要求，住房供求矛盾突出、房?jì)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應規模。

　　《通知》要求，各省級國土資源主管部門(mén)要按照“五類(lèi)”(顯著(zhù)增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停)調控目標。

　　大城市增加土地供應無(wú)疑有利于平抑房?jì)r(jià)。但這些大城市尤其是上海等超大城市很多都是土地資源稀缺，供地能力不足。再加上目前超大城市人口已經(jīng)嚴重超載、交通擁擠等大城市病問(wèn)題，中心城區新增建設用地空間已然很小。

　　應對這種情況，加快都市圈的發(fā)展成為重要途徑。中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對第一財經(jīng)分析，對樓市來(lái)說(shuō)，一二線(xiàn)大城市周?chē)�仍有較大的發(fā)展潛力，這些地方有產(chǎn)業(yè)轉移的空間，有人口的支撐。

不過(guò)，隨著(zhù)城鎮化的發(fā)展，人口在大城市的周邊衛星城鎮聚集，連接大城市中心城區與周邊城鎮的交通擁堵已成為制約我國大城市發(fā)展的瓶頸。這個(gè)過(guò)程中，加快容量大、快速化的軌道交通體系至關(guān)重要。

　　6月28日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)市域(郊)鐵路發(fā)展的指導意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》)，至2020年，京津冀、長(cháng)江三角洲、珠江三角洲、長(cháng)江中游、成渝等經(jīng)濟發(fā)達地區的超大、特大城市及具備條件的大城市，市域(郊)鐵路骨干線(xiàn)路基本形成，構建核心區至周邊主要區域的1小時(shí)通勤圈;其余城市群和城鎮化地區具備條件的城市啟動(dòng)市域(郊)鐵路規劃建設工作。

　　在《意見(jiàn)》發(fā)布后，發(fā)改委又連續在其官網(wǎng)配發(fā)了6篇相關(guān)解讀文章，提醒大家這個(gè)文件的重要性。文章撰稿人都是業(yè)界權威專(zhuān)家，包括市域(郊)鐵路研究課題組、中國國際工程咨詢(xún)公司教授、中國地鐵工程咨詢(xún)有限責任公司副總經(jīng)理、國家發(fā)展改革委綜合運輸研究所副所長(cháng)、中國鐵路經(jīng)濟規劃研究院、國家發(fā)展改革委城市和小城鎮改革發(fā)展中心綜合交通規劃院院長(cháng)。

　　市域鐵路打開(kāi)巨大投資空間

　　市域鐵路是指連接大城市中心區到市郊的快速鐵路。其速度、里程介于地鐵和城際軌道之間，線(xiàn)路全長(cháng)一般小于100公里，時(shí)速多在100公里以上。按照《意見(jiàn)》，市域鐵路，規劃范圍原則上應為城市所轄市域，可統籌市域周邊具有一體化傾向、通勤需求較高的毗鄰區域。

　　相比高鐵和城際軌道，市域鐵路與地鐵一樣，采取的都是公交化運營(yíng)，少了繁瑣的購票與檢票程序，滿(mǎn)足通勤的需求。而相比地鐵站數多，速度慢，市域鐵路的站數少，速度更快。中國鐵路經(jīng)濟規劃研究院副院長(cháng)林仲洪說(shuō)，地鐵(輕軌)主要服務(wù)城市中心城區，且速度相對要低，而市域鐵路設計時(shí)速為120～160km/h，旅行速度較高。

　　以廣州為例，今年3月，國家發(fā)改委批復了《廣州市城市軌道交通第三期建設規劃(2017~2023年)》，新規劃的10條地鐵線(xiàn)路中，有2條直通南沙區，分別是18號線(xiàn)和22號線(xiàn)。值得注意的是，這兩條線(xiàn)路定位為市域快線(xiàn)，列車(chē)最高運行時(shí)速為160公里。建成后，南沙新區至廣州東站30分鐘，至白云機場(chǎng)只需45分鐘。

　　而由于地鐵站數較多，速度較慢，目前從廣州天河中心區乘坐地鐵到南沙至少要1個(gè)半小時(shí)。

　　這樣的一種變化，將極大改變人口的分布和城市發(fā)展格局。廣州華南城市研究會(huì )會(huì )長(cháng)胡剛對第一財經(jīng)分析，隨著(zhù)更多市域快線(xiàn)開(kāi)通，未來(lái)包括南沙、增城、從化等遠城區將成為半小時(shí)通勤的區域，也就變成了人們可以常住的區域，使得城市外圍的土地可以得到有效利用，這將極大地改變廣州的城市空間結構和人們的居住分布。

　　與廣州相似，南京也在加快發(fā)展都市圈軌道。南京市“十三五”綜合交通運輸體系規劃提出，將探索都市圈軌道共建模式，加快布局形成“8射1聯(lián)”的都市圈軌道網(wǎng)，促進(jìn)都市圈同城化發(fā)展，加快S3線(xiàn)(寧和線(xiàn)一期)、S7線(xiàn)(寧溧線(xiàn))、S9線(xiàn)(寧高線(xiàn)二期)、S8線(xiàn)(寧天線(xiàn)南延)、S6線(xiàn)(寧句線(xiàn))建設，推進(jìn)S5線(xiàn)(寧揚線(xiàn))規劃建設工作。推動(dòng)溧水、高淳等周邊地區融入南京主城，增強都市圈中心城市與周邊次中心城市、重要城鎮的通勤聯(lián)系。

　　也就是說(shuō)，通過(guò)市域(郊)鐵路，可以打造都市圈，擴大城市規模，增加城市容量，讓大都市的人口、資源在更廣的土地范圍內分布，減輕城市病。而都市圈的打造，有利于促使城市化從增量向存量發(fā)展，加快已經(jīng)進(jìn)城的人口實(shí)現真正的城市化。

　　林仲洪分析，市域鐵路有利于拓展城市發(fā)展空間，市域內組團之間通達性較弱，導致中心城區對周邊區域、城鎮輻射能力不強，城市空間結構難以拓展。因此，加快發(fā)展市域內高效的公共交通系統，積極引導城市向新區、郊區、中心城鎮發(fā)展，可有效縮短中心城區與外圍組團的時(shí)空距離，有利于拉大城市框架、改善和優(yōu)化城市空間格局，有利于降低中心城區的人口密度及交通需求壓力。

　　中國國際工程咨詢(xún)公司教授級高工趙旭峰認為，隨著(zhù)城市規模的擴大，我國將迎來(lái)郊區城市化的高潮，為防止城市建成區“攤大餅式”蔓延，我國大城市空間規劃越來(lái)越重視由單中心向郊區新城、衛星城鎮組團式多中心發(fā)展，選擇集約高效、環(huán)境友好的市域(郊)交通供給，滿(mǎn)足新增交通需求并支撐和引導城市空間布局優(yōu)化發(fā)展，是城市實(shí)現可持續發(fā)展的戰略選擇。

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